© Unsplash
Kluswoningen kopen is een van de meest gebruikte strategieën onder vastgoedbeleggers. Je koopt onder de marktprijs, verhoogt de waarde door renovatie en creëert zo directe overwaarde en betere huurinkomsten. Toch gaat het vaak mis bij beginners. Ze onderschatten kosten, kiezen het verkeerde pand of vergeten fiscale gevolgen.
In dit artikel lees je hoe je kluswoningen professioneel aanpakt.
Waarom kluswoningen vaak meer rendement geven
Een kluswoning koop je meestal met korting omdat andere kopers het werk niet willen doen. Door slim te renoveren, kun je de woningwaarde verhogen zonder dat je extra marktwaarde hoeft te betalen. Dat verschil is jouw winst.
Bijvoorbeeld: een woning van 240.000 euro met 30.000 euro renovatie kan na verbouwing 310.000 waard zijn. Je creëert dan direct overwaarde. Dit helpt bij herfinancieren of het kopen van je volgende pand.
Een kluswoning is dus geen gok, maar een strategie als je het professioneel aanpakt.
Hoe herken je een goede kluswoning
Niet elke kluswoning is interessant. Sommige panden lijken goedkoop maar bevatten grote risico’s. Het verschil zit vaak in de technische staat en locatie.
Een goede kluswoning heeft cosmetische problemen zoals oude keuken, vloer of badkamer. Structurele problemen zoals fundering, vocht of dakconstructie maken een project duur en onzeker.
Let bij selectie op:
Gebruik platforms zoals Funda, Pararius en Kadaster om onderzoek te doen. Laat altijd een bouwkundige keuring uitvoeren voordat je koopt. Dat is geen luxe maar noodzaak.
De grootste fout: renovatiekosten onderschatten
De meeste beginners rekenen te optimistisch. Ze kijken naar een keukenprijs en vergeten arbeid, elektra, leidingwerk en afvoer. Een renovatie valt zelden goedkoper uit dan gepland.
Maak daarom een renovatieplan voordat je biedt. Vraag offertes en neem een buffer van minimaal 15 procent. Denk ook aan tijdelijke kosten zoals leegstand of rente tijdens verbouwing.
Een realistische begroting bepaalt of een kluswoning winstgevend is.
Financiële en fiscale structuur van klusprojecten
Bij meerdere projecten wordt de structuur belangrijk. Koop je in privé of via een vastgoed BV. Dit beïnvloedt belasting, risico en financiering.
Veel beleggers kiezen op termijn voor een BV vanwege aansprakelijkheid en fiscale planning. Zeker bij flips of meerdere panden kan dit interessant zijn. Lees je daarom in over een vastgoed bv oprichten en bespreek dit met een fiscalist voordat je koopt.
Denk ook aan financiering. Verhuurhypotheken kijken naar verhuurde waarde, niet alleen aankoopprijs. Een goede taxatie na renovatie kan je helpen om opnieuw te financieren en verder te groeien.
Renovatie met focus op huurwaarde
Renoveren voor eigen smaak is een fout. Renoveer voor de huurder. Kies neutrale kleuren, duurzame materialen en onderhoudsarme oplossingen.
Een slimme renovatie richt zich op:
Gebruik degelijke materialen van bijvoorbeeld Hornbach of Warmteservice. Luxe afwerking levert zelden extra huur op.
Denk ook aan regelgeving. Gemeenten stellen steeds vaker eisen aan energielabels en verhuurvergunningen. Een goede renovatie voorkomt toekomstige problemen.
Risico’s en hoe je ze beheerst
Kluswoningen lijken aantrekkelijk, maar risico’s zijn reëel. Bouwkundige problemen, vertragingen en slechte aannemers kunnen je rendement wegvagen. Structuur en voorbereiding zijn daarom essentieel.
Werk altijd met contracten en duidelijke planning. Bezoek eerdere projecten van aannemers en betaal in fases. Documenteer alles voor jezelf en je financier.
Belangrijke risicobeheersing:
Tot slot
Kluswoningen kopen is een krachtige vastgoedstrategie als je het met kennis en discipline doet. Het combineert waardecreatie, huurinkomsten en groeimogelijkheden in één aanpak. Begin klein, leer van elk project en bouw stap voor stap een portefeuille op.
Veel succesvolle beleggers starten precies zo. Met een duidelijk plan, goede cijfers en begeleiding van ervaren coaches zoals bij www.vrijheid-vastgoed.nl, kun je risico’s beperken en kansen vergroten. Het belangrijkste is dat je elke aankoop behandelt als een zakelijke investering, niet als een impuls.