Nicole Maarsen: Polderen volstaat niet meer, we hebben keuzes nodig

Nicole Maarsen heeft weinig met praten vanaf de zijlijn. Wie werkelijk wil begrijpen waarom iets niet werkt, moet volgens haar bereid zijn erin te stappen. Die houding bracht haar in dertig jaar langs vrijwel alle kanten van de gebouwde omgeving: van financiering en projectontwikkeling tot vastgoedbeleggingen en overheid. Helder! sprak met haar.

Haar loopbaan oogt achteraf misschien strategisch uitgestippeld, maar zelf relativeert ze dat beeld. Nieuwsgierigheid was vaker de motor dan carrièreplanning. Bij ING Vastgoed leerde ze de wereld van financiering kennen. Bij het familiebedrijf Maarsen Groep ontwikkelde en belegde ze, waarna ook private equity volgde. Als directielid van het vastgoedvermogensbeheerbedrijf van Achmea investeerde ze landelijk in woningen, zorgvastgoed en winkels. Toch ontbrak er iets: de publieke kant.

Vanuit brancheorganisaties als NEPROM en IVBN zag Maarsen hoe marktpartijen hun positie verdedigden. Maar waarom overheid en markt elkaar zo vaak niet werkelijk begrepen, bleef haar bezighouden. “Als ik vind dat ik iets beter moet begrijpen, dan moet ik het misschien maar doen.”

Die gedachte bracht haar onder meer bij de commissie Flexwonen en de Landelijke Versnellingstafel. Inmiddels werkt ze als kwartiermaker, adviseur en bestuurlijk aanjager voor en met verschillende overheden aan vernieuwing en versnelling van de woningbouw.

Daarmee bevindt ze zich precies waar ze het liefst opereert: op het snijvlak van publiek en privaat. Ze kent de taal van ontwikkelaars en beleggers, maar begrijpt inmiddels ook de werkelijkheid van bestuurders, politici en ambtenaren. Juist die combinatie maakt haar onderscheidend. Niet alleen tussen vrouwen, die in de top van vastgoed en financiering nog altijd minder zichtbaar zijn, maar tussen vakgenoten in het algemeen. Weinigen hebben het speelveld vanuit zoveel verschillende posities leren kennen.

Polderen is niet meer genoeg

Volgens Maarsen schiet de traditionele samenwerking in de woningbouw tekort. Partijen kiezen te vaak voor lobbyen of voor polderen: de eigen mening doorduwen of net zo lang compromissen sluiten tot scherpe keuzes verdwijnen. Terwijl de omvang van de opgave juist vraagt om prioriteiten.

Dat betekent niet dat zij de samenwerking uit de weg gaat. Integendeel. Haar invloed zit in het bijeenbrengen van perspectieven, het agenderen van knelpunten en het nieuwsgierig maken van mensen. Maar wie haar rustige uitstraling verwart met eindeloos geduld, vergist zich. Maarsen noemt zichzelf ongeduldig. Ze wil weten waarom iets vastloopt en blijft duwen totdat het probleem zichtbaar wordt. Dat schuurt soms, erkent ze. Precies daarin kan volgens haar ook de vooruitgang zitten.

Haar aanpak is praktisch. Grote begrippen als sociale waarde, inclusiviteit en ESG krijgen pas betekenis als ze concreet worden. Bij Achmea werkte ze bijvoorbeeld aan een programma van eisen rond geluk en gezondheid. Dan gaat het niet langer over abstract beleid, maar over licht, materiaalgebruik, ontmoeting en het mengen van doelgroepen.

Ook haar ervaring met een houten woontoren mocht geen eenmalig experiment blijven. Ze gebruikte de opgedane kennis om Achmea en pensioenfonds PME voor biobased bouwen te enthousiasmeren. Inspiratie meet ze daarbij niet af aan complimenten, maar aan beweging: gaan organisaties het daadwerkelijk doen?

Kapitaal voor de complete stad

De volgende grote stap ligt volgens Maarsen bij de financiering van gebiedsontwikkeling. Het Rijk richt zich terecht op grote woningbouwlocaties, maar de vraag wie die ontwikkeling financiert, blijft te vaak onbeantwoord. Corporaties hebben beperkte middelen, ontwikkelaars kunnen niet alles op hun balans nemen en pensioenfondsen mogen niet zonder meer ontwikkelrisico dragen.

Geen enkele kapitaalbron kan de opgave zelfstandig financieren. Daarom ziet Maarsen ruimte voor publiek-private projectbureaus waarin overheid, markt en investeerders gezamenlijk verantwoordelijkheid nemen. Woningbouw mag daarbij niet geïsoleerd worden bekeken. Gebiedsontwikkeling raakt ook energie, mobiliteit, zorg en leefbaarheid.

Daar komt haar diepste drijfveer naar voren: wat de sector toch al doet, bewust beter doen. Niet alleen woningen realiseren, maar complete steden bouwen. Niet uitsluitend rekenen aan rendement, maar bijvoorbeeld ook streven naar een eigen slaapkamer voor ieder kind.

Ook privé blijft haar nieuwsgierigheid actief. Met haar kinderen volgt ze een tekencursus en overweegt ze zich aan hun shuffle dance te wagen. Het typeert haar: nieuwe werelden bekijkt ze niet graag vanaf een afstand.

Nicole Maarsen wil weten hoe iets werkt. Daarna wil ze weten hoe het beter kan. En uiteindelijk vooral: wie bereid is het daadwerkelijk te gaan doen.