Dat Kan Beter! Over opleverleed

Ron Bosch is een duizendpoot op het gebied van bouw en installatie: hij geeft les, inspecteert, adviseert, publiceert, ontwikkelt en ga zo nog maar even door. Onlangs postte hij op LinkedIn een bericht over het fenomeen ‘opleverleed’. Typisch een onderwerp waarover heel vaak wordt gedacht: DAT KAN BETER!

Bosch is oprichter/eigenaar van Technisch Ingenieurs Adviesbureau Bosch (TIAB). Hij doet onder andere opleverkeuringen in het particuliere, luxe segment. ‘De oplevering van een nieuwe woning moet een feestje zijn’, zegt hij. ‘De koper heeft er veel geld voor betaald, en er hebben heel wat mensen hard aan gewerkt. Er zijn wel regels over het opleveren van woningen, maar toch gaat er veel fout. Tussen partijen bestaat vaak een verschil van mening over de vraag of het werk opleveringsgereed is en welke gebreken op het proces-verbaal van oplevering genoteerd moeten worden.’

Bouwend Nederland vermeldt op haar website dat het gemiddeld aantal opleverpunten in 2020 nog op 140 lag, en dat was al minder dan voorheen. Ron Bosch: ‘Het ligt er natuurlijk wel aan om welke punten het gaat. Je kunt beter tien punten hebben die gemakkelijk zijn op te lossen, dan één punt dat veel moeite, tijd en geld kost.’

Legionella

Van dat laatste geeft Bosch een voorbeeld uit zijn praktijk: ‘Ik ontdekte dat ergens in een keuken een koudwaterleiding pal tegen een heetwaterleiding in een muur was gelegd. Dat mag absoluut niet, want dat zorgt voor een legionella hotspot. Dat is in het Bouwbesluit verankerd, en installateurs horen dat te weten. Misschien wisten ze het hier wel, maar deze oplossing was sneller, gemakkelijker, goedkoper; zeg het maar. Er was hak- en breekwerk nodig om die leidingen alsnog goed in de muur te leggen.’

Hij pakt er een lijstje bij met opleverpunten van een recente keuring:

• appartement niet bouwschoon;
• deuren niet afgehangen;
• geen hang- en sluitwerk;
• wandcontactdozen niet symmetrisch geplaatst
• wandcontactdozen niet op zelfde hoogte
• videobel geen display
• voordeur beldrukker en schel niet aanwezig
• wand achter toilet niet doorgezet
• geen inregel afsluiters in cv
• cv druk 5,5 bar!!!

‘Zo’n punt als ‘bouwschoon’ lijkt een kleinigheid’, zegt Bosch. ‘Maar met een cementwaas op de ruiten kun je niet goed op krassen inspecteren. En ligt er een foamlaag op de vloer, dan kun je die niet voldoende beoordelen. Bouwschoon is dus wel degelijk een belangrijk opleverpunt.’

Integraal en onafhankelijk inspecteren

De oplevereisen zijn vastgelegd in zeer gedetailleerde technische beschrijvingen. ‘Dat lijkt mooi’, zegt Bosch, ‘maar als je weet dat een muur 1 centimeter scheef mag staan, of dat een deur een centimeter bol mag staan, dan weet je al dat dat problemen gaat geven. Wat op basis van die beschrijving wordt goedgekeurd, komt lang niet altijd overeen met wat een koper acceptabel vindt.’

Veel keuringen/inspecties zijn puur op de bouwkundige aspecten gericht. Ook daarvan denkt Ron Bosch: Dat Kan Beter! ‘Neem installatietechniek gelijk mee in het verhaal’, raadt hij aan, ‘want je kunt het een niet los zien van het ander. Als je multidisciplinair kijkt, beperk je de faalkosten enorm. In de bouw is het nog niet gemeengoed om bij elkaar in de keuken te kijken, die werelden waren in ieder geval altijd erg gescheiden. We gaan steeds meer naar integraal bouwen toe, maar daar hoort dan ook integraal inspecteren bij. Bovendien is het belangrijk dat er een onafhankelijke partij de keuring doet; ik zie te vaak dat iemand van het bouwbedrijf zelf met een lijst door de woningen gaat. Of dat zo’n inspecteur / kwaliteitswaarborger maar één opdrachtgever heeft. Tja, en dan keurt de slager zijn eigen vlees.’

Juridisch steekspel

Een opleverkeuring vindt altijd achteraf plaats en een aannemer moet de opleverpunten binnen drie maanden oplossen. ‘Maar’, weet Bosch, ‘die is in 9 van de 10 gevallen na oplevering alweer met een nieuw project bezig, met opnieuw een strakke planning. De koper heeft trouwens ook haast, want het oude huis is al verkocht, de montage van de nieuwe keuken ingepland en vaak staat de verhuisdatum al vast. Dat zorgt voor allerlei logistieke problemen en veel frustratie. Sommige kopers gaan zelf regelen dat tekortkomingen worden verholpen, en er zijn aannemers die dat rustig afwachten. Loopt het allemaal niet goed, dan is er grote kans dat er een juridisch steekspel ontstaat; heel vervelend. Ik hoop dat de komst van de Wkb een einde aan al dat opleverleed zal maken.’

Wkb

Die Wkb (Wet kwaliteitsborging) treedt naar verwachting 1-1-2024 in werking. Het woord zegt het al, deze wet moet de kwaliteit van de bouw borgen. Bosch: ‘In de bouwwereld lopen de meningen over de komst van de Wkb enorm uiteen. Sommige aannemers werken nu al conform de Wkb-regels, anderen zien het liefst dat de wet er helemaal niet komt. Het heeft ook nogal wat om het lijf: van bouwers wordt verwacht dat ze gedurende het hele bouwproces een dossier bijhouden. Het grote voordeel is dat er tijdens de bouw al veel gemakkelijker problemen opgelost kunnen worden. Het lukt dan ook niet meer om iets ‘aan het zicht te onttrekken’, als dat beter uitkomt. De vinger is voortdurend aan de pols.’

Met de inwerkingtreding van de Wkb is kwaliteitsborging straks een wettelijk vastgelegd proces waar je niet omheen kunt. Een kwaliteitsborger moet volgens de BRL5019 gecertificeerd zijn om zo’n traject uit te voeren en gaat eigenlijk doen wat de gemeente vroeger deed. Loopt het spaak, dan kan hij de gemeente er alsnog bij betrekken en die zal dan handhavend optreden.

‘Iedereen heeft belang bij goed werk, zeer zeker ook de aannemers’, stelt Ron Bosch. ‘Het is sneller, makkelijker en goedkoper om het meteen allemaal goed te doen. Wat mij betreft draait het uiteindelijk om dat opleverfeestje: dáár moeten we met z’n allen naartoe!’

Tekst: Marion de Graaff