©
De aankoop van een appartement verschilt fundamenteel van een reguliere woningaankoop. Naast de staat van het appartement zelf speelt de Vereniging van Eigenaren een beslissende rol. De financiele gezondheid van de VvE, lopende schulden en het onderhoud van het hele complex bepalen mede wat je koopt. Wie daar niet naar kijkt, koopt risico's in zonder het te weten.
Een aankoopmakelaar met ervaring in appartementen beoordeelt niet alleen de woning, maar het hele juridische en financiele plaatje eromheen. De splitsingsakte, het huishoudelijk reglement en de notulen van de VvE vergaderingen geven informatie die je als koper zelf makkelijk over het hoofd ziet. Denk aan restricties op verhuur, beperkingen bij verbouwingen of afspraken over het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes. Die documenten bepalen wat je wel en niet mag doen met het appartement dat je koopt.
Bij Grandia Aankoopmakelaars wordt de VvE standaard doorgelicht voordat een bod wordt uitgebracht. Dat begint met de jaarrekening. Die laat zien hoe de VvE er financieel voor staat, of er voldoende reservefonds is opgebouwd en of de maandelijkse bijdragen realistisch zijn ten opzichte van het geplande onderhoud. Een VvE met een laag reservefonds en een verouderd complex betekent vrijwel zeker dat er hogere bijdragen of eenmalige aanslagen aankomen.
Schulden van de huidige eigenaar bij de VvE
Een punt dat kopers zelden zelf controleren is of de verkoper achterstallige VvE bijdragen heeft. Die schuld kan in sommige gevallen overgaan op de nieuwe eigenaar. Een aankoopmakelaar vraagt daarom altijd een verklaring op bij het VvE bestuur over openstaande bedragen. Daarnaast wordt gecontroleerd of er bijzondere aanslagen zijn aangekondigd die nog niet zijn betaald. Dit voorkomt dat je als koper direct na de overdracht geconfronteerd wordt met onverwachte kosten.
Het meerjarenonderhoudsplan als graadmeter
Het MJOP geeft een concreet beeld van het onderhoud dat de komende jaren gepland staat. Denk aan dakvernieuwing, gevelonderhoud, vervanging van gemeenschappelijke installaties of liftonderhoud. Zonder een actueel MJOP is het onduidelijk of het reservefonds toereikend is. Een aankoopmakelaar beoordeelt of het plan realistisch is, of de begrote bedragen marktconform zijn en of het fonds op schema loopt. Bij complexen zonder MJOP of met een sterk verouderd plan is extra voorzichtigheid geboden, omdat grote uitgaven dan onvoorspelbaar worden.
Splitsingsakte en stemverhoudingen
De splitsingsakte bepaalt welk aandeel je hebt in het complex en daarmee ook je stemrecht en je bijdrage aan de gezamenlijke kosten. Bij kleinere VvE’s met weinig leden kan een enkele eigenaar met een groot aandeel besluiten blokkeren of juist doordrukken. Een aankoopmakelaar analyseert die verhoudingen vooraf, zodat je weet hoeveel invloed je als nieuwe eigenaar daadwerkelijk hebt. Ook wordt gekeken naar de verzekeringspolis van het gebouw en of de opstalverzekering via de VvE adequaat is geregeld.
De aankoop van een appartement vraagt om een andere benadering dan een vrijstaande woning of tussenwoning. De kwaliteit van de VvE is net zo bepalend als de staat van het appartement zelf. Een grondige beoordeling van jaarrekeningen, notulen, het onderhoud en de juridische structuur voorkomt financiele verrassingen na de sleuteloverdracht.