Woningcorporaties geven veel geld uit aan het bouwen, verbeteren en verduurzamen van woningen. Maar daarbij geven ze meer uit dan ze binnenkrijgen, en dat is op de langere termijn niet houdbaar.
In 2024 investeerden corporaties weer fors meer in onderhoud, blijkt uit de Aedes-benchmark. Tussen 2021 en 2024 zijn de investeringen per woning bijna verdubbeld van 126 euro naar 225 euro per maand. De corporaties verbeterden en verduurzaamden vorig jaar hun woningen voor 12,1 miljard euro (+15,2 procent ten opzichte van 2023). De groei komt deels door hogere bouwkosten, maar vooral doordat corporaties meer investeren in hun woningen. Het aantal woningen waarin ingrepen van boven de 10.000 euro zijn gedaan, steeg aanzienlijk: in 2024 kregen 192.790 woningen een grote ingreep, tegenover 153.110 woningen in 2023.
Daarnaast isoleerden corporaties hun woningen en plaatsten ze zonnepanelen en warmtepompen. Daardoor steeg het aantal woningen met een energielabel A of beter van 961.900 naar 1.039.300. Het aantal woningen met een slecht label (E, F of G) daalde met ruim 10 procent.
Lenen verviervoudigd
Maar uit diezelfde benchmark blijkt dat de huren van hun bewoners vrijwel de enige inkomstenbron zijn van corporaties. In 2024 was de gemiddelde huur van een corporatiewoning 611 euro per maand. Dus worden de investeringen voor het vierde achtereenvolgende jaar niet volledig gedekt door de huurinkomsten. De corporatiesector kwam in 2024 per woning iedere maand gemiddeld 48 euro tekort. Om alle uitgaven te kunnen betalen, zijn corporaties daardoor steeds afhankelijker van leningen. In 3 jaar tijd is het bedrag dat corporaties lenen ruim verviervoudigd: van 50 euro naar 216 euro per woning per maand.
Dat financiële model is op langere termijn onhoudbaar, vindt Aedes in een reactie. Zonder structurele oplossingen – waaronder langjarige gematigde huurverhogingen, lagere belastingdruk of financiële bijdragen van de overheid aan hun opgaven – dreigt de investeringskracht van corporaties te stagneren. Dan komt de maatschappelijke opdracht van corporaties – om te zorgen voor voldoende betaalbare, energiezuinige en kwalitatief goede sociale en middenhuurwoningen – in gevaar. Dat kan Nederland zich in de huidige wooncrisis niet permitteren.
‘Schaf winstbelasting Vpb af voor corporaties’
“Het bouwen van veel nieuwe woningen is hard nodig”, zegt Aedes-voorzitter Liesbeth Spies. “Het is een knappe prestatie dat corporaties de afgelopen jaren weer flink meer woningen opleveren. Ze willen hiermee doorgaan om de woningnood aan te pakken. Het kan ook, maar corporaties lopen wel tegen hun financiële grenzen aan. Het financieringsmodel moet tijdig bijgestuurd worden, anders stokt de nieuwbouw. Het komende kabinet moet corporaties langjarige zekerheid bieden, zodat ze hun investeringscapaciteit kunnen blijven inzetten voor huurders en woningzoekenden. Begin met het afschaffen van de winstbelasting Vpb voor corporaties, het nieuwe kabinet moet dit snel regelen. Dit geld, opgebracht door sociale huurders, is nodig om de afgesproken prestaties te kunnen leveren.”
