Om de uitdagingen in de woningmarkt van vandaag aan te pakken, bouwen we heel specifiek voor wat we vandaag nodig hebben, ziet Jan Willem van de Groep in deze Zichtlijnen. Maar die woningen staan er over honderd jaar nog en dan zijn de tijden veranderd.
We bouwen woningen alsof we de toekomst in de vingers hebben. Alsof we feilloos kunnen voorspellen hoe we over vijftig jaar leven, werken, reizen en oud worden. Maar precies daar, in die pretentie van voorspelbaarheid, gaat het fundamenteel mis met de Nederlandse gebiedsontwikkeling.
Ons huidige systeem is verslaafd aan specificatie. We bouwen starterswoningen, seniorenwoningen en tiny houses: woonproducten voor één specifieke doelgroep, gedicteerd door de marktonderzoeken van vandaag. We optimaliseren deze woningen tot op de millimeter. Kleiner, efficiënter en goedkoper. Het past precies binnen de businesscase van nu, maar het is vaak ongeschikt voor de dynamiek van morgen.
Gebouwen leven langer dan onze voorspellingen
De woningen die we nu opleveren, staan er over honderd jaar waarschijnlijk nog. Tegen die tijd zijn onze huishoudens en mobiliteit onherkenbaar veranderd. Bovendien bouwen we nu vaak nog met de klimaatkennis van gisteren. Terwijl de 22ste eeuw vraagt om gebouwen die bestand zijn tegen extreme hitte, wateroverlast en een stijgende zeespiegel, ontwerpen wij nog steeds alsof het klimaat een statische factor is. We bouwen voor de normen van 2025, terwijl de echte uitdagingen pas na 2050 op hun scherpst worden.
Het grote struikelblok is ons lineaire denken. We benaderen woningbouw als een proces met een begin en een eind: van tekentafel naar rendement. In die rechte lijn van A naar B is geen ruimte voor de cirkel van de tijd. We zien een gebouw als een afgerond product in plaats van een levend onderdeel van een veranderende stad. Die systeemfout houdt ons gevangen in korte cycli, terwijl de stad een ademhaling van eeuwen heeft.
Om die tijdloze kwaliteit terug te brengen, moeten we drie fundamentele verschuivingen durven maken.
1. Van optimalisatie naar overmaat
We moeten stoppen overmaat te zien als inefficiëntie. Een woning die precies past voor een huidig eenpersoonshuishouden, is over twintig jaar een knelpunt. Door te bouwen met meer hoogte, stevige draagstructuren en flexibele plattegronden creëren we gebouwen die kunnen meebewegen. Dat is de hoogste vorm van duurzaamheid: een gebouw dat niet gesloopt hoeft te worden als de gezinssamenstelling of de functie verandert.
2. Ontwerpen voor de 22ste eeuw
Klimaatadaptatie is geen extraatje, maar de basis. Dit vraagt om robuustheid van de hele wijk. We hebben fysieke marge nodig voor wateropvang, koelte en groen. Door nu al ruimte te reserveren voor scenario’s die pas over tachtig jaar werkelijkheid worden, bouwen we werkelijke veerkracht in.
3. Van vrije markt naar publieke waarde
Misschien wel de belangrijkste stap is dat we afstappen van het idee dat we gebiedsontwikkeling volledig kunnen overlaten aan het liberale marktdenken. De vrije markt is per definitie gericht op het nu, op snelle winst en maximale grondexploitatie. Maar de toekomst laat zich niet vangen in een kwartaalcijfer.
Vrijheid van speculatie over de rug van de toekomst is jezelf wijsmaken dat je nu vrij bent. In werkelijkheid organiseren we hiermee de onvrijheid van morgen. Elke euro die we nu besparen door flexibiliteit en kwaliteit weg te bezuinigen, is een rekening die we doorschuiven naar de volgende generaties. Als we grondwaarde blijven maximaliseren aan de start, ontnemen we onszelf de financiële ruimte voor een robuuste leefomgeving.
De echte vraag is niet hoe we zo efficiënt mogelijk bouwen voor de mens van vandaag. De vraag is: hoe bouwen we iets dat ook werkt voor de mensen die we nu nog niet kennen?
Laten we stoppen met bouwen voor doelgroepen. Laten we weer beginnen met bouwen voor de tijd.
