‘Als je een kind wilt leren fietsen, moet je het wel de tijd geven.’ Dat zei architect Reimar von Meding vorige week op radio 1, in reactie op een veelbesproken rapport van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Uit die studie blijkt dat het optoppen, splitsen en transformeren van oude gebouwen, een stuk minder nieuwe woningen oplevert dan gehoopt.
‘Dat optopkind fietst pas’, bedoelde de directeur van KAW, dat in haar vijftig jaar bestaan nog nooit een huis buiten de stad neerzette, te zeggen. De man van ‘bouw tien nieuwe steden in de stad’ wijst vooral op de voordelen van uitbuiken, optoppen en onderkelderen. Het scheelt nieuwe bewoners niet alleen een stuk fietsen naar de dansclub of buurtsuper, het is volgens ‘mister verdichting’ ook een stuk duurzamer.
‘Kan wel zijn’, redeneert het EIB, ‘maar de ooit beloofde aantallen vallen gewoonweg tegen.’ ‘Groei is beloofd, maar cijfers kelderen.’ Haar boodschap? De woningnood los je niet op binnen de bestaande stad. Dat is als wensdenken. Luchtfietserij.
EIB-directeur Taco van Hoek en de zijnen verbergen hun daadwerkelijke kinderwens niet. Zij adviseren de regering andermaal om extra woningen bij te bouwen aan de randen van steden. ‘Een kind kan de was doen’, aldus Van Hoek.
Dat laatste kun je je afvragen, want ook deze ‘straatje-erbij-retoriek’ bestaat al langer. Over de potentie ervan lopen de meningen evengoed uiteen en ook die ambitie is tot nu toe niet waargemaakt. Bovendien. Gemiddeld duurt het tien jaar voor de eerste schop van een nieuwbouwplan de grond in gaat. In één woord top.
In Den Haag worden de optop- en splitsambtenaren er chagrijnig van. ‘Wat hebben we nu weer aan onze fiets hangen’, denken ze op het ministerie van Binnenlandse Zaken. Ze plaatsen kanttekeningen bij Taco’s berekeningen en schijnen tot wel drie cijfers achter de komma uit te pluizen of de cijfers wel kloppen.
Te veel eer. Want zelfs als het EIB gelijk heeft, wat zegt zij dan helemaal? Inderdaad. Optoppen, splitsen en transformeren is niet makkelijk. Sterker; het is ingewikkeld, brengt onze parkeerregels in het nauw en bovendien is er altijd wel een bewoner in een Vereniging van Eigenaren (VVE) te vinden die in zijn eentje plannen voor extra woningen op het dak weet te verstieren. Simpelweg omdat de wetgever die enkeling daarin steunt.
Zonde, zegt Bram Hertzberger, co-founder van Creative City Solutions, in de aflevering van de podcast Bureau Stoer die dinsdag online komt. Hij ziet het aantal optopprojecten voor zijn bedrijf juist verdubbelen en hij wijst op de enorme kansen voor industriële bouwers.
Maar de kern van zijn verhaal is dat zo’n optopping ook waarde oplevert, waarmee armlastige corporaties en VVE’s achterstallig onderhoud en energiearmoede kunnen wegpoetsen. Onderzoek van de Vereniging Eigen Huis en het Kadaster (2025) leert dat één op de vijf VVE’s in Nederland krap bij kas zit. Met andere woorden. 18 procent (ongeveer 24.000 VVE’s) heeft te weinig reserves voor ‘dringend’ onderhoud, zoals een gevel- of dakrenovatie. ‘Twee verdiepingen erbij en je kunt al dit soort achterstanden wegwerken’, zegt Hertzberger.
Het EIB heeft daar geen oog voor. Kennelijk is het rekeninstituut niet zo gevoelig voor mensen die geen cent te makken hebben. Of jarenlang zitten te wachten op een woning, omdat de totale bouwproductie achterblijft op de ambitie.
Vooruit. Ook Van Hoek wil tempo maken. Straatjes erbij. En misschien luisteren ze wel onvoldoende naar hem, zou kunnen. Maar om daarom splitsen, transformeren en optoppen met de grond gelijk te maken, is onnodig en onverstandig in een tijd dat iedere extra woning verschil maakt. Of liever gezegd. Kinderachtig.
Lees ook
