Dat optoppen niet de heilige graal blijkt te zijn voor het woningtekort, wil niet zeggen direct zeggen dat de oplossing alleen in nieuwe wijken ligt, vindt Jan Willem van de Groep in deze Zichtlijnen. “Tussen een extra verdieping op een flat en een compleet nieuwe wijk ligt nog een behoorlijk groot speelveld.”
Het Economisch Instituut voor de Bouw kwam deze week met een nogal ontnuchterend rapport over het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. We rekenen ons volgens het EIB rijk met enorme potenties voor woningsplitsing, transformatie en vooral optoppen, terwijl de werkelijke aantallen al jaren laag blijven. Woningsplitsing levert ongeveer 2.000 extra woningen per jaar op en bij optoppen gaat het naar schatting om 500 tot 600 woningen. Ook de totale toevoeging vanuit de bestaande voorraad neemt de laatste jaren eerder af dan toe.
Daar heeft het EIB wat mij betreft gewoon een punt. Een theoretisch potentieel is nog geen productie. Een plat dak is op een kaart al snel een bouwlocatie en een grote woning kun je in Excel eenvoudig in tweeën delen. In de praktijk zitten daar bewoners, eigendomsverhoudingen, constructies, installaties, ontsluiting, brandveiligheid, parkeren en een businesscase tussen. Ik heb vanuit mijn aannemerstijd genoeg bestaande gebouwen verbouwd om te weten hoe snel iets wat op tekening eenvoudig lijkt, in de praktijk ingewikkeld wordt.
Toch vind ik de stap die het EIB daarna maakt te groot. Dat iets nu weinig gebeurt, betekent nog niet automatisch dat het ook nauwelijks méér kan gebeuren. Een deel van het systeem wordt momenteel juist aangepast. Rotterdam heeft bijvoorbeeld dit jaar een nieuw kader voor optoppen vastgesteld, de minimale woninggrootte aangepast, de vergoeding aan de gemeente voor betaalbare optopwoningen afgeschaft, mogelijkheden gecreëerd om van de parkeernorm af te wijken en ondersteuning voor VvE’s georganiseerd. Dat is allemaal behoorlijk recent. Het lijkt me dan wat snel om uit de productie van de afgelopen jaren af te leiden waar de bovengrens ligt.
Maar misschien is dat nog niet eens de belangrijkste kanttekening bij de discussie. Reimar von Meding van KAW reageerde op LinkedIn met de opmerking dat optoppen en splitsen in hun onderzoeken juist een zeer ondergeschikte rol spelen. In Ruimte Zat heeft KAW optoppen zelfs met nul ingerekend, omdat het verhoudingsgewijs weinig potentie heeft. Dat is opmerkelijk, omdat optoppen inmiddels bijna het uithangbord is geworden van het beter benutten van de bestaande stad.
Interessanter nog vond ik zijn tweede punt. Bij onderhouds- en renovatieopgaven van corporaties wordt volgens hem nog lang niet vanzelfsprekend gekeken of tegelijkertijd woningen kunnen worden toegevoegd. Niet omdat het bouwkundig onmogelijk is, maar omdat een onderhoudsafdeling nu eenmaal geen ontwikkelafdeling is en vanuit een andere opdracht naar een complex kijkt. Wanneer KAW die vraag wel vanaf het begin bij zo’n opgave betrekt, blijken toevoegingen van 20 tot 30 procent volgens hem regelmatig mogelijk.
Daar zit volgens mij een veel belangrijker route dan de zoveelste discussie over honderdduizend woningen op platte daken. De komende decennia gaan we sowieso enorme bedragen investeren in de bestaande woningvoorraad. Funderingen moeten worden hersteld, woningen verduurzaamd, installaties vervangen en complexen aangepast aan veranderende woonvragen. Op al die momenten zijn architecten, constructeurs, corporaties, gemeenten en aannemers toch al met zo’n gebouw bezig. Waarom zou je dan niet standaard onderzoeken of er tegelijkertijd woningen kunnen worden toegevoegd?
Dat hoeft helemaal niet altijd optoppen te betekenen. Misschien kunnen grote woningen anders worden ingedeeld, kan een ongebruikte plint worden benut, kan er aan een gebouw worden aangebouwd of kunnen garageboxen worden vervangen. Misschien is bij een ingrijpende herstructurering een heel andere verkaveling slimmer. En soms staat er naast een bestaand complex gewoon ruimte waar je nieuwe woningen kunt bouwen. Allemaal manieren om de bestaande stad intensiever te gebruiken, zonder van ieder plat dak een bouwprogramma te maken.
Daarmee wordt de tegenstelling die nu vaak wordt gemaakt tussen bestaande voorraad en nieuwbouw ook wat kunstmatig. Een aanzienlijk deel van wat we ‘beter benutten van de bestaande stad’ noemen, is uiteindelijk gewoon nieuwbouw. Alleen vindt die plaats tussen, naast of in plaats van bestaande gebouwen. Soms makkelijker te realiseren dan uitleg en soms erg ingewikkeld. Uit het EIB-onderzoek volgt wat mij betreft overtuigend dat we de woningnood niet gaan oplossen met splitsen en optoppen alleen. Maar daaruit volgt niet dat de resterende woningen alleen maar aan de randen van steden en dorpen gebouwd moeten worden. Tussen een extra verdieping op een flat en een compleet nieuwe wijk ligt nog een behoorlijk groot speelveld.
Er is nog een praktische reden om daar scherper naar te kijken. Niet alleen grond en geld zijn schaars, mensen zijn dat ook. Gemeenten hebben een beperkte hoeveelheid vergunningverleners en technische mensen. Corporaties hebben beperkte ontwikkelcapaciteit. Constructeurs, architecten en aannemers kunnen hun tijd ook maar één keer besteden. Dan moet je niet alleen vragen of een project technisch mogelijk is, maar ook hoeveel woningen het oplevert, hoeveel capaciteit het vraagt en hoe lang het duurt voordat die woningen er zijn.
Dat kan twee kanten op werken. Het heeft weinig zin om enorme hoeveelheden capaciteit te organiseren rond ingewikkelde optopprojecten die uiteindelijk maar een beperkt aantal woningen opleveren, als diezelfde mensen elders veel meer kunnen realiseren. Maar als een corporatie toch een complex voor tientallen miljoenen gaat renoveren en je door op dat moment iets slimmer te kijken twintig procent woningen kunt toevoegen, is het minstens zo vreemd om die kans te laten liggen.
Misschien moeten we daarom af van programma’s die al beginnen met de oplossing. Geen doelstelling voor zoveel duizend optopwoningen waarna overal gezocht moet worden naar geschikte daken. Geen theoretische rekensom waarin iedere ruime woning alvast een toekomstige splitsing is. Stel bij iedere grote ingreep in een wooncomplex, wijk of stedelijke locatie gewoon standaard de vraag of er tegelijkertijd meer en beter passende woningen kunnen worden gemaakt.
Soms is het antwoord optoppen. Soms splitsen, aanbouwen, transformeren of herstructureren. En soms moet je concluderen dat het te ingewikkeld is en je mensen en geld beter ergens anders kunt inzetten. Het idee om de bestaande stad beter te benutten is volgens mij uitstekend. We moeten alleen uitkijken dat we het niet verwarren met een paar oplossingen die toevallig goed op een beleidsplaatje passen.
