Een bouwplan lijkt tegenwoordig wel een klaagmuur: vrijwel altijd is er bezwaar. Een van de bouwers die daar last van heeft, is Tala. “Alleen al op een project zijn we een ton aan opslagkosten kwijt”, zegt een van de oprichters van de modulaire woningbouwer, in de podcast Bureau Stoer.
Gemiddeld duurt het zomaar tien jaar voor er een schop de grond in gaat bij woningbouwprojecten. Een van de onderliggende problemen is de groeiende stapel bezwaarschriften: steeds vaker tekenen burgers en bedrijven bezwaar aan tegen bouwplannen.
Het zorgt voor soms jarenlange vertraging en kosten, terwijl de meeste bezwaren in de rechtszaal geen standhouden. Dat probleem ‘van onnodig lange vertraging’ wil het kabinet al jaren oplossen. Een wetsvoorstel dat kortere procedures belooft, wacht echter nog altijd op behandeling in de Eerste Kamer.
Victor de Beus, medeoprichter van de modulaire woningbouwer Tala, baalt er als een stekker van. Dit jaar levert hij ongeveer honderd woningen op, maar dat hadden er veel meer kunnen zijn. “Bij zeker een op de drie projecten lopen we tegen bezwaarmakers aan. In zeker de helft van de gevallen, bleek de vertraging achteraf voor ‘niets’ te zijn geweest. Heel frustrerend”, zegt De Beus in de nieuwste aflevering van de podcast Bureau Stoer.
Woningen in opslag
De huizen van drie projecten liggen opgeslagen in een loods. Ze gaan daar pas uit, als de rechter definitief groen licht geeft om te bouwen. “Het meest dramatische geval is een project in Bunschoten Spakenburg. De woningen zijn gemaakt, prachtig en gereed om in te wonen. Echter staan ze al twee in jaar opslag, omdat de vergunning nog altijd niet onherroepelijk is. Dat kostte ons al een ton aan opslagkosten.”
Maarten Bosman, planoloog en eigenaar van Dutchplanners, deelt de verslagenheid van De Beus en zegt de oplossing te hebben. Hij deed onderzoek naar duizenden uitspraken van de Raad van State en stopte de data ervan in een ‘anti-bezwaarmakers’-model. Hij belooft de doorlooptijd van projecten te kunnen halveren.
Bosman: “Aan de voorkant van projecten zoeken wij uit wat de risico’s en de mogelijke showstoppers zijn. Op basis daarvan geven wij struikelgaranties af.” Het model heeft de toepasselijke naam Sinbad en verwijst naar een van de hoofdpersonen uit de verhalenbundeling Duizend-en-een-nacht. “Dat is de gemiddelde vertragingstijd van een project dat is aangevochten”, aldus Bosman.
Verdrietig momentum
Nicole Maarsen, vastgoedexpert en lid van de landelijke versnellingstafel woningbouw, vindt dat het bezwaarmakersprobleem meer aandacht verdient. Ze spreekt over een verdrietig momentum. “Het aantal mensen dat bezwaar maakt tegen bouwplannen en dat bij herhaling doet is enorm. Mensen voelen zich blijkbaar niet gehoord of serieus genomen. Ik vind dat echt wel zorgelijk.”
Toen Maarsen zelf nog ontwikkelaar was, had ze ook eens te maken met bezwaarmakers. Zij wist dat destijds op te lossen zonder vertraging en kosten. “Ik ging meteen naar de wethouder toe. Met zijn ambtelijke team spraken we samen af hoe we de vergunning zouden organiseren. Maar dat was wel in de tijd van de Crisis- en herstelwet.”
Topje van de ijsberg
Het ‘probleem van bezwaarmakers’ heeft al langer de aandacht van het Rijk. Zij wil onder meer de gang naar de Raad van State bemoeilijken. De Beus is daar blij mee, maar nuanceert dat de zaken die bij de Raad van State terechtkomen, slechts het topje van de ijsberg zijn.
“Het merendeel van de beroepszaken komt daar helemaal niet, terwijl ze wel voor vertraging zorgen. Als je kijkt naar de pijn in de bouwsector, daar zit de meeste pijn uiteindelijk.”
Oplossingen
Maarsen signaleert dat ‘we’ zijn vergeten met elkaar in gesprek te gaan. In de podcast wijst het drietal ook op voorbeelden waar Omgevingsdiensten en marktpartijen beter samenwerken en/of meer data-gedreven werken. Een andere oplossing die zij zien is het ‘betaalbaar’ verzekeren van het risico van bouwprocedures. Die verzekering schijnt al te bestaan, maar de premie ervan is relatief hoog, waardoor ontwikkelaars er nauwelijks voor schijnen te kiezen.
De Beus: “Het probleem is niet dat de vergunning er niet komt. Het probleem is: wanneer komt die vergunning er.”
Luister hier naar Bureau Stoer
Bureau Stoer
Aflevering 3: Dossier Bezwaarmakers | ‘Ik ben al een ton kwijt aan opslagkosten’
Met: Vincent de Beus, oprichter modulaire woningbouwer Tala, Maarten Bosman, Dutchplanners en Nicole Maarsen.
Presentatie: Thomas van Belzen
Montage: Kalynda Haaf (HaafVisual)
Luister ook naar eerdere afleveringen
Aflevering 1: ‘De nieuwe minister van Wonen? Hans Vrijling’
Aflevering 2: Dossier CO2 | ‘Installatieloos bouwen is de toekomst’
Over Bureau Stoer
Bureau Stoer is een wekelijkse, onderzoekende en nieuwsgierige podcast over dossiers die toekomstige gebiedsontwikkeling frustreren. Drie toekomstdenkers en een journalist bijten zich samen met steeds andere experts vast in tal van hoofdpijndossiers, zoals netcongestie, CO2, stikstof, klimaatadaptatie en voldoende drinkwateraansluitingen.
De afkorting ‘Stoer’ staat voor een gebouwde omgeving die Slim, Toekomstgericht, Ondernemend, Eerlijk en Realistisch is. Bureau Stoer wil problemen niet alleen adresseren en analyseren, maar ook helpen oplossen.
Het kernteam van Bureau Stoer bestaat uit drie experts op het gebied van wonen, bouwen en gebiedsontwikkelingen. Dat zijn Nicole Maarsen (versnellingstafel woningbouw, digitalisering, slimme steden), Dick van Ginkel (innovatiemanager TBI, deskundig op het gebied van regelgeving) en Jan Willem van de Groep (biobased bouwen, stroomversneller, innovatie). De presentatie is in handen van Thomas van Belzen, hoofdredacteur Bouw & Installatie bij de Jaarbeurs.
Tips of opmerkingen
Heb jij tips voor dossiers waar Bureau Stoer zich in moet vastbijten? Heb jij een probleem dat je onder hun aandacht wil brengen of een oplossing? Mail dan naar ‘hoofdcommissaris’ Thomas van Belzen via Bureaustoer@jaarbeurs.nl.
